주택임대차보호법 최우선변제에 대하여
주택임대차보호법 최우선변제에 대하여
일반적으로 전세 또는 월세를 지불하는 임대차계약을 할 경우에
그집에 융자가 있는지, 또 그러한 융자가 먼저 설정되어 있으므로 인해서 임차인(=세입자)이 피해를 보는 경우가 많으므로 그러한 임차인들을 보호하기 위해서 민법에 우선하는 특별법으로 주택임대차보호법이라는 것이 제정되엇는데, 그 법에 의하면 소액임차인 최우선변제라는 규정이 있습니다.
소액임차인 최우선변제규정이라는 것은...
등기상에 근저당 등 먼저 설정된 권리가 있더라도 보증금이 주택임대차보호법에서 정하는 일정금액이하인 임차인(=세입자) 에 대해서는 최우선적으로 보호해주는 제도 입니다.
위 제도를 적용받기 위해서는 임대차계약한후에 이사도 하고 주민등록전입신고도 유지해야 합니다.
소액임차인에 대한 법 규정은 인천시 중구 운남동이라고 제외되는 것이 아니고 우리나라 전국에 해당되는 것이며, 다만 지역에 따라서 보호대상 보증금에 대한 한도를 다르게 정하고 있습니다.
내용은 다음과 같습니다.
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선순위 근저당설정일 |
임차한 지역 |
보증금한도 및 최우선 변제액 |
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95.10.19. ―2001.9.14 |
서울 및 광역시 |
3000만원이하 임차인중 1200만원 |
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기타지역 |
2000만원이하 임차인중 800만원 | |
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2001.9.15. ―2008.8.20 |
서울,인천광역시, 수도권중 과밀억제지역 |
4000만원 이하 임차인중 1600만원 |
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광역시(인천,군지역 제외) |
3500만원 이하 임차인중 1400만원 | |
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그밖의 지역 |
3000만원이하 임차인중 1200만원 | |
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2008.8.21. ㅡ2010.7.25 |
서울,인천광역시, 수도권중 과밀억제지역 |
6000만원 이하 임차인중 2000만원 |
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광역시(인천,군지역 제외) |
5000만원 이하 임차인중 1700만원 | |
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그밖의 지역 |
4000만원이하 임차인중 1400만원 | |
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2010.7.26 - 현재 |
서울시 |
7500만원이하 임차인중 2500만원 |
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수도권과밀억제권역 (별표1참조) |
6500만원이하 임차인중 2200만원 | |
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광역시(군지역.인천광역시 제외) |
5500만원이하 임차인중1900만원 | |
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인천광역시(군제외). 안산시.용인시.김포시. 광주시(경기) |
5500만원이하 임차인중 1900만원 | |
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그밖의 지역 |
4000만원 이하 임차인중 1400만원 |
예컨대 1995. 10.19. 근저당권이 설정된 인천소재 주택을 2011.4.13 보증금 3100만원에 임차한 경우
임차인은 현행법에 의하면 소액임차인이더라도 구법 하에서는 소액임차인이 아니고 근저당권은 구법 하에서 설정된 것이므로 소액임차인에서 제외됩니다.
만일 이 사안에서 임차보증금이 3000만원이었다면 구법 하에서도 인천지역의 소액임차인에 해당하므로 구법에 따라 1200만원까지는 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.
또한 등기상에 제일 빠른 선순위근저당설정일이 2008.8.21.~ 2010.7.25 사이 이라면
보증금이 6천만원 이하일경우 소액임차인에 해당이 되는 것이고
그집이 경매가 될 경우에는최고 2천만원까지 최우선적으로 배당받을수 있게되는 것입니다.
무슨 말인지 잘 살펴보면 이해가 될 것입니다.