주택임대차보호법 최우선변제에 대하여

 

주택임대차보호법 최우선변제에 대하여

 

 

 

일반적으로 전세 또는 월세를 지불하는 임대차계약을 할 경우에

 

그집에 융자가 있는지, 또 그러한 융자가 먼저 설정되어 있으므로 인해서 임차인(=세입자)이 피해를 보는 경우가 많으므로 그러한 임차인들을 보호하기 위해서 민법에 우선하는 특별법으로 주택임대차보호법이라는 것이 제정되엇는데, 그 법에 의하면 소액임차인 최우선변제라는 규정이 있습니다.

 

소액임차인 최우선변제규정이라는 것은...

등기상에 근저당 등 먼저 설정된 권리가 있더라도 보증금이 주택임대차보호법에서 정하는 일정금액이하인 임차인(=세입자) 에 대해서는 최우선적으로 보호해주는 제도 입니다.

 

위 제도를 적용받기 위해서는 임대차계약한후에 이사도 하고 주민등록전입신고도 유지해야 합니다.

 

소액임차인에 대한 법 규정은 인천시 중구 운남동이라고 제외되는 것이 아니고 우리나라 전국에 해당되는 것이며, 다만 지역에 따라서 보호대상 보증금에 대한 한도를 다르게 정하고 있습니다.

 

 

내용은 다음과 같습니다.

 

선순위 근저당설정일

임차한 지역

보증금한도 및 최우선 변제액

95.10.19. ―2001.9.14	서울 및 광역시	3000만원이하 임차인중 1200만원
	기타지역	2000만원이하 임차인중 800만원
2001.9.15. ―2008.8.20	서울,인천광역시, 수도권중 과밀억제지역	4000만원 이하 임차인중 1600만원
	광역시(인천,군지역 제외)	3500만원 이하 임차인중 1400만원
	그밖의 지역	3000만원이하 임차인중 1200만원
2008.8.21. ㅡ2010.7.25	서울,인천광역시, 수도권중 과밀억제지역	6000만원 이하 임차인중 2000만원
	광역시(인천,군지역 제외)	5000만원 이하 임차인중 1700만원
	그밖의 지역	4000만원이하 임차인중 1400만원
2010.7.26 - 현재	서울시	7500만원이하 임차인중 2500만원
	수도권과밀억제권역 (별표1참조)	6500만원이하 임차인중 2200만원
	광역시(군지역.인천광역시 제외)	5500만원이하 임차인중1900만원
	인천광역시(군제외). 안산시.용인시.김포시. 광주시(경기)	5500만원이하 임차인중 1900만원
	그밖의 지역	4000만원 이하 임차인중 1400만원

 

예컨대 1995. 10.19. 근저당권이 설정된 인천소재 주택을 2011.4.13 보증금 3100만원에 임차한 경우

임차인은 현행법에 의하면 소액임차인이더라도 구법 하에서는 소액임차인이 아니고 근저당권은 구법 하에서 설정된 것이므로 소액임차인에서 제외됩니다.

 

만일 이 사안에서 임차보증금이 3000만원이었다면 구법 하에서도 인천지역의 소액임차인에 해당하므로 구법에 따라 1200만원까지는 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

또한 등기상에 제일 빠른 선순위근저당설정일이 2008.8.21.~ 2010.7.25 사이 이라면

보증금이 6천만원 이하일경우 소액임차인에 해당이 되는 것이고

 

그집이 경매가 될 경우에는최고 2천만원까지 최우선적으로 배당받을수 있게되는 것입니다.

무슨 말인지 잘 살펴보면 이해가 될 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

[출처] 주택임대차보호법 최우선변제에 대하여|작성자 이박사