[Real Estate] 없어서 못 판다는 초미니 아파트..1인가구·임대사업에 안성맞춤

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없어서 못 판다는 초미니 아파트..1인가구·임대사업에 안성맞춤

 

 

↑ 전용 10평 안팎의 초소형 아파트가 틈새 투자상품으로 주목받고 있다.

 

지난 10월 서울 용산구 한남동에서 분양한 '한남아이파크'에는 280가구 모집에 6130명의 수요자가 몰려 평균 21.9 대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 이 아파트는 전용면적 77~113㎡형 펜트하우스 10가구를 제외하면 모두 45~49㎡의 소형 주택으로만 이뤄져 있다. 청약에 접수했다 고배를 마신 안명수 씨(가명·50)는 "오피스텔 대신 월세 놓을 투자처로 그만이었는데 떨어져 아쉽다"며 아쉬운 입맛을 다셨다.

아파트 시장에서 '초미니 아파트'가 틈새 상품으로 주목받고 있다. 초미니(초소형) 아파트는 일반적으로 전용면적 60㎡ 이하인 소형 아파트보다도 작은 전용면적 50㎡ 미만의 아파트를 의미한다. 주로 원룸이나 투룸으로 구성되는 식이다. 초소형 아파트는 1인 가구 수요를 노린 투자자가 늘어난 데다 물량 자체가 많지 않아 희소성이 높다는 특징을 지닌다.

최근 들어 초소형 아파트 인기가 급상승세다. 거래량이 부쩍 느는가 하면 건설사들도 신규 공급 물량에 초소형 아파트를 대거 끼워 선보이고 있다. 닥터아파트에 따르면 올해 말까지 수도권에 공급되는 전용면적 50㎡ 미만의 초소형 아파트는 총 756가구다. 최근 2년간 공급된 초소형 아파트가 270여가구에 그쳤던 데 비해 공급 물량이 크게 늘었다.

초소형 아파트를 끼워 분양한 사례는 지난 11월 서울 종로구 교남동에서 선보인 '경희궁자이'가 대표적이다. 특별공급을 제외한 149가구 중 가장 작은 전용면적 33㎡형은 단 11가구였는데 붙박이 전자제품에 수납공간 등 1인 가구나 신혼부부에 맞게 평면이 설계돼 인기를 끌었다. 경희궁자이 청약경쟁률은 평균 2 대 1이었던 반면, 전용면적 33㎡형은 3.09 대 1로 전 평형 중 가장 높았다.

삼성물산이 서울 영등포구 신길뉴타운7구역에 공급한 '래미안에스티움(총 1722가구)'은 전용면적 39㎡ 5가구, 49㎡ 13가구 등 18가구를 초소형으로 만들었다. 전체 일반분양 물량(794가구) 대비 2%에 불과하지만 모델하우스를 방문한 손님들마다 문의가 끊이지 않은 것으로 알려졌다. GS건설이 성북구 보문3구역에 공급한 '보문파크뷰자이'는 전체 1186가구 중 157가구(약 13%)가 전용면적 45㎡로 구성됐다.

기존 주택 시장에서도 초소형 아파트 거래가 활발해지는 분위기다.

↑ 서울 종로구 교남동 '경희궁자이'에 포함된 전용 33㎡(좌)·37㎡(우)짜리 초소형 평면도.

전용 50㎡ 이하 초소형 아파트 인기 잠실리센츠 12평 분양가 대비 2배↑ 투자금 대비 연 4~5% 수익률 가능

서울 송파구 잠실동 '잠실리센츠'의 경우, 총 5563가구 중 868가구가 전용면적 27㎡(약 12평)로 이뤄져 있다. 이 단지 대부분(3240가구)을 차지하는 전용면적 109㎡ 못지않게 27㎡형도 거래가 많다는 게 잠실동 일대 부동산 업계 설명이다. 잠실동 Y공인중개사사무소 관계자는 "초소형은 6년 전 일반분양 당시만 해도 청약이 미달돼 선착순으로 아무나 구입할 수 있던 찬밥 평형이었다. '강남 쪽방'으로까지 불리던 이 아파트가 지금은 매물이 나오기 무섭게 팔려나가는 귀하신 몸이 됐다"고 귀띔했다.

매매 시세도 올랐다. 잠실리센츠 아파트 전용 29㎡는 2005년 분양 당시 1억9000만원에 팔렸지만 지금은 타입에 따라 3억7000만~4억4000만원에 거래된다. 지난 10월에는 4억9000만원에 새 주인을 찾기도 했다.

초소형 아파트가 주목받는 이유는 1인 가구가 꾸준히 증가하면서 초소형 주택 수요도 함께 늘었기 때문이다. 전용면적 60㎡ 미만의 소형 아파트는 주로 신혼부부에게 인기인 반면, 50㎡ 미만 초소형 아파트 수요는 1인 가구 수요가 거의 대부분이다. 통계청에 따르면 지난 2010년 1인 가구 비율은 25%에 육박하는 것으로 조사됐다. 오는 2020년에는 전국 10가구 중 3가구가 1인 가구가 될 것으로 예측된다.

공급과잉과 공실률 증가로 오피스텔 투자가 주춤한 사이 1인 가구를 겨냥한 초소형 아파트 임대 사업 투자자가 늘어난 것도 요인이다. 서울 성동구 성수동에 '서울숲 트리마제'를 분양한 두산중공업 관계자는 "전용면적 25~216㎡ 초소형부터 대형 펜트하우스까지 총 688가구를 공급했는데, 중대형 평형에 청약한 이 중 상당수가 임대용으로 활용하기 위해 25㎡(8평)에도 투자하고 싶다며 문의해 왔다"고 귀띔했다.

실제 입지가 좋은 초소형 아파트의 경우 임대수익률이 여느 오피스텔 수익률 못지않다.

잠실리센츠 전용면적 29㎡의 경우 보증금 2000만원에 월 130만~150만원은 줘야 방을 얻을 수 있다. 3억7000만원에 아파트를 사들여 월세를 놓을 경우 연 수익률이 최소 4.2~4.9%라는 계산이 나온다. 최근 저금리 기조를 감안해 아파트 매입 자금을 대출받는다면 실투자금 대비 수익률은 더욱 높아진다.

초소형 아파트가 오피스텔의 비싼 관리비, 낮은 전용률, 도심 내 주거환경 등 단점을 보완할 수 있는 대체재라는 사실이 부각된 점도 초소형 아파트의 인기를 높이는 요인이다.

조승완 GS건설 경희궁자이 분양소장은 "초소형 아파트와 오피스텔·원룸은 똑같이 10평 안팎으로 작지만, 대단지 초소형 아파트에 살면 단지 내 커뮤니티시설과 넓은 주차시설 등을 함께 이용할 수 있다는 장점이 있다"고 강조했다. "거주환경이 좋은 만큼 임차인을 구하기 용이하다"는 설명도 덧붙였다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "오피스텔은 노후화될수록 매매 가격이 떨어지는 경향이 있지만 아파트 단지는 시간이 지날수록 편의시설이 갖춰지는 등 주거환경이 더욱 좋아져 집값 하락 위험이 적은 편"이라며 "게다가 초소형 아파트는 임대수익 외에 시세차익도 노려볼 수 있다"고 분석했다.

초소형 아파트의 인기는 한동안 계속될 전망이다. 희소성 덕분이다. 한 건설업계 관계자는 "건설사 입장에선 아파트 면적이 작을수록 건설비용 대비 수익성이 떨어진다. 그동안 60㎡ 미만 의무공급비율이나 용적률에 맞춰 짓는 경우를 제외하고는 공급이 드물었던 것도 이 때문"이라며 "단기간에 공급이 크게 늘기는 어려운 만큼 초소형 아파트 희소가치는 계속 상승할 것"이라고 말했다.

분양 예정인 아파트 단지는 어디가 있을까. 내년 초 물량을 기다려봄직하다.

우선 대우건설이 내년 초 서울 서대문구 북아현뉴타운 1-2구역에 '북아현푸르지오' 940가구를 공급할 계획이다. 이 중 34㎡ 25가구와 44㎡ 6가구, 49㎡ 5가구 등 총 36가구(약 4%)가 초소형이다. 지하철 2호선 이대역과 아현역, 5호선 충정로역이 가까워 도심 접근성이 우수해 도심 출퇴근 직장인 수요가 풍부할 것으로 기대되는 입지다. 북아현푸르지오는 북아현뉴타운 중 개발 진행 속도가 가장 빠른 곳이기도 하다.

현대건설과 SK건설, 포스코건설 컨소시엄이 공급하는 서울 성동구 왕십리뉴타운3구역에서도 초소형 아파트 공급 물량이 포함돼 있다. 지하 6층~지상 28층 32개 동 2529가구 규모의 대단지인데 이 중 전용면적 40㎡ 아파트가 144가구 포함돼 있다.

전문가들은 초소형 아파트에 투자할 때 동선을 잘 따져봐야 한다고 입을 모은다. 1인 가구가 주요 대상인 만큼 대중교통 여건이나 주요 도로 접근성이 잠재 수요 확보에 영향을 미친다는 의미다.

매입 가격도 적정한지 따져봐야 한다. 예를 들어 학군이 좋은 입지에 들어선 아파트 매매가에는 학군 프리미엄이 상당 금액 포함돼 있다. 김규정 우리투자증권 부동산전문위원은 "1~2인 가구 입장에서는 학군 프리미엄이 오히려 거품이 될 수 있다"고 조언했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 류준희 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1786호(12.10~12.16일자) 기사입니다] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr,]

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